Покупка земли и постройка дома в Испании

Покупка земли и постройка дома в Испании

19:21
Покупка земли и постройка дома в Испании

Земля в Испании считается таким же объектом купли-продажи, как и готовая постройка, ввиду этого, её покупка практически не отличается от процесса покупки готовой недвижимости, рассмотренного в предыдущей статье цикла. Но вместе с тем, при выборе земельного участка в Испании необходимо учитывать далеко не только его цену и расположение.

Виды земли в Испании

В Испании на государственном уровне устанавливается предназначение и возможное использование земли. На ряде земель, например, сельскохозяйственного предназначения, может полностью запрещаться строительство жилых строений. План карту с обозначением предназначения территорий (Plan Urbanistico) можно найти в муниципалитете выбранной области, а делятся земельные участки в Испании на следующие основные категории:

Городские земли (Suelo Urbano) – на таких участках, как правило, есть все необходимые коммуникации: вода, электричество, канализация и т.д. Почти всегда на этой категории земель можно вести строительство жилых зданий, но в любом случае, разрешение необходимо проверять в муниципалитете, так как в зависимости от расположения участка, даже на городской земле может быть запрет или ограничение на постройку;

Урбанизируемые земли (Suelo Urbanizable) – такой участок можно перевести в разряд городской земли при наличии генерального плана (Plan Parcial) и согласованного проекта (Proyecto de Urbanizaciòn). Строительство можно будет начинать только после перевода в категорию городских земель и получения всех необходимых разрешений;

Сельскохозяйственные земли или рустика (Suelo Rùstico) – строительство жилья на такой земле запрещено, а перевести её в категорию городской нельзя, поэтому не стоит верить продавцам, обещающим изменение статуса такой земли после её покупки;

Некоторые участки могут быть отнесены к исторически или археологически ценным землям, в этом случае постройка на них так же запрещена.

Покупка земли в Испании

Что важно помнить при выборе земельного участка

Так как государством регулируется не только категория земли, но и правила её использования, при выборе участка необходимо учесть, по меньшей мере, следующее:

Важно проверить отсутствие долговых обязательств, к примеру, ипотеки, числящихся за земельным участком, так как при продаже они переходят к новому владельцу;

Необходимо убедиться в том, что по участку были выплачены все муниципальные налоги, а сам участок зарегистрирован и имеет кадастровый номер. Так же, как и в случае с недвижимостью, эту информацию можно получить в Реестре собственности;

Почти на каждом участке устанавливается предельный объем застройки. Как правило, под застройку разрешено использовать не больше четверти участка, но точные правила зависят от муниципалитета. Так же бывает ограничение по высоте постройки, так что проверять надо оба этих параметра;

Большое значение имеет тип разрешенных строений. Так, к примеру, на земле, предназначенной под постройку развлекательного комплекса, жилой дом построить нельзя;

Необходимо сразу проверять наличие на участке всех нужных коммуникаций. Если каких-то коммуникаций не будет, прокладывать их придется за свой счет, что может обойтись в очень крупную сумму и сделать приобретение такого участка не выгодным;

Прибрежная территория в Испании принадлежит государству и если участок приобретается на первой пляжной линии, согласно закону о сохранение побережья (La Ley de las Costas) строительные работы можно вести не ближе 100 метров от береговой линии;

Если участок находится на границе с дорогой или лесной зоной, необходимо проверить информацию об ограничениях или возможном отчуждении в случае их расширения;

На Испанских землях запрещена срубка деревьев, даже если эта земля уже принадлежит Вам. Вырубка или перенос деревьев согласовывается в экологической службой муниципалитета и часто бывает так, что их можно только пересадить. Срубка деревьев без предварительного разрешения грозит огромным штрафом;

Если Вы не начнете стройку на участке в течение года после его покупки, итоговая стоимость участка увеличится, по меньшей мере, на 8%: необходимо будет заплатить дополнительный земельный налог в 7% и 1% налога за юридический акт;

Что важно знать перед началом постройки дома

Для постройки дома в Испании необходимы архитектурный проект и смета строительных работ. При этом проект должен быть составлен лицензированным Испанским архитектором, проект Российского архитектора, может использоваться только как основная концепция;

На основе проекта в архитектурной службе необходимо получить лицензию на строительство (licencia de obra mayor). Для получения лицензии необходимо будет уплатить сбор в размере 2.5% и налог в размере 2.5% от сметной стоимости. Без этой лицензии строительство в Испании запрещено;

Строители и подрядчики, выполняющие работы должны быть в обязательном порядке лицензированными и иметь страховку, иначе Вы можете не только понести дополнительные убытки в случае наступления страховых рисков, но и в некоторых случаях получить полный запрет на строительные работы. Так же стоит отметить, что англоязычные строительные бригады зачастую обходятся дороже местных строителей говорящих только на испанском;

Строительство в Испании должно контролироваться техническим архитектором (aparejador) и прорабом, он же начальник строки (jefe de obra). Выбирать этих людей надо особенно тщательно, так как от их опыта и порядочности будут зависеть качество постройки и ваши затраты;

В случае, если Вы планируете закупать материалы и выполнять основную часть работ самостоятельно или силами собственной команды, а у подрядчиков заказать только часть работ, то роль прораба можно исполнять самостоятельно, но в этом случае желательно иметь зарегистрированное юридическое лицо;

Рекомендуется заказывать контроль ОСТ, анализ и контроль качества несущих стройматериалов, сертификацию перекрытий и арматуры, анализы и контроль качества земли, а так же геодезические измерения участка. В случае постройки дома для последующей продажи, это становится обязательным условием;

Необходимо избегать изменений в утвержденном проекте, так как в случае серьезных изменений, к примеру, превышении установленной площади или высоты, могут возникнуть трудности с получением лицензии на проживание;

Документы, акты, сертификаты и счета на закупленные материалы, а так же проведенные строительные работы, необходимо сохранять в течение четырех лет с момента регистрации постройки (срок давности хранения). Эти документы могут потребоваться не только в момент сдачи в эксплуатацию, но и во время получения лицензии на проживание. Так же, в течение срока давности их могут затребовать налоговые органы для сверки;

Как, наверное, уже стало понятно из описного выше, сразу после окончания строительства жить в новом доме не получится. Первоначально надо будет получить лицензию (разрешение) на проживание, после чего зарегистрировать дом в кадастровом реестре.

Постройка дома в Испании

Постскриптум

Необходимо помнить, что так же, как и в случае покупки готовой недвижимости, покупая землю и затевая стройку, крайне рекомендуется пользоваться услугами адвоката. Все тонкости и нюансы этого процесса не ограничиваются тем, что описано в этой статье, к тому же, почти все процедуры совершаются исключительно на испанском языке, а следовательно, квалифицированная юридическая поддержка окупит себя сполна.

Другие статьи цикла «Испанская недвижимость»:

Общая информация и советы по покупке недвижимости в Испании

Процесс покупки Испанской недвижимости

Налоги и расходы на покупку и содержание недвижимости в Испании

Получение ипотечного кредита в Испанском банке

Найм и сдача в аренду недвижимости в Испании

+1
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Нет комментариев. Ваш будет первым!