Недвижимость в Болгарии

Недвижимость в Болгарии

15:00
Недвижимость в Болгарии

Болгария – страна, расположенная в восточной части Балканского полуострова, с весьма благоприятным климатом, обилием природных достопримечательностей, морским побережьем, растянувшимся на 378 километров, и довольно умеренными ценами на недвижимость.

Важные аспекты при выборе недвижимости

Наиболее популярна среди зарубежных инвесторов недвижимость в городах и курортных поселках расположенных на морском побережье, таких как, например Албена, Бургас, Варна, Несебр и Созопль. Причем стоит отметить, что цены на недвижимость на северном побережье, как правило, выше, нежели на южном побережье и в центральной Болгарии.

Так же высокой популярностью пользуется недвижимость на горнолыжных курортах, таких как Банско, Боровец, Витоша, Пампорово. А в последнее время начали активно развиваться города ориентированные на бальнеологические и спа курорты, такие как Поморие, Хисар, Велинград, Девин, где туристический сезон может продолжаться практически на протяжении всего года.

Большинство курортной недвижимости ориентировано в первую очередь на сдачу в аренду и сезонное проживание, поскольку большинство курортных поселков практически полностью вымирают в конце сезона. Ввиду этого при покупке недвижимости для постоянного проживания необходимо проявить внимательность при выборе города, отдавая предпочтение крупным городам с развитой постоянной инфраструктурой.

Стоит так же отметить, что, несмотря на продолжительный летний сезон, в Болгарии все же преобладает континентальный климат, с прохладной и сырой зимой и началом весны. При этом в прибрежных районах снега зимой практически не бывает, а в горных районах напротив, он ложиться, как правило, уже с конца ноября.

Пловдив, Болгария

Выбирая недвижимости в Болгарии необходимо учитывать ряд важных нюансов:

  • Приобретать землю в собственность в качестве физического лица имеют право только граждане Болгарии и стран Евросоюза. Это означает, что граждане других стран могут приобрести в собственность частный дом с земельным участком только от лица собственной компании зарегистрированной на территории Болгарии или имеющей более 1% болгарского капитала. Апартаменты в многоквартирных домах, как правило, под это ограничение не подпадают;
  • При покупке апартаментов в многоквартирных домах в их общую площадь включается так же общие помещения, такие как, например лестницы, коридоры, холл и т.д., площадь которых пропорционально разделяется между собственниками. Так же стоит отметить, что общая площадь включает санузел и балкон и, как правило, рассчитывается по внешнему периметру стен;
  • При покупке недостроенной недвижимости необходимо учитывать, что для ввода в эксплуатацию и готовности к заселению она должна предварительно получить ряд разрешений, которые могут потребоваться так же и при оформлении болгарской визы: Акт 15 для низких и средних строений, или Акт 16 для зданий высотой более 15 метров без учета крыши, которые выдаются после окончания строительства и помимо приемной комиссии подписываются всеми собственниками. После получения акта так же должно быть получено удостоверение о вводе в эксплуатацию (Удостоверение за въвеждане в експлоатация);
  • На территории Болгарии живет довольно большое количество циган, при этом цены на недвижимость в поселениях с большой их концентрацией, как правило, ниже, но в таких местах могут возникнуть проблемы с безопасностью и чистотой. Поэтому предварительно стоит внимательно изучить информацию о выбранном для покупки недвижимости регионе и поселении;
  • На получение ВНЖ Болгарии за покупку недвижимости можно претендовать, только если её стоимость превышает 600 000BGN, но эта сумма может складываться из стоимости нескольких объектов;
  • Болгария является полноправным членом Евросоюза, но в настоящее время не входит в шенгенскую зону, поэтому национальная виза Болгарии не дает права поездок в страны шенгена. Вместе с тем въезд в Болгарию по действительной шенгенской мультивизе разрешен;

Что касается инвестиционной привлекательности, в настоящее время наибольший доход приносит сдача собственной недвижимости в аренду, но стоит учитывать, что в отличие от крупных городов, таких как, например София, столица страны, аренда недвижимость в курортных городах хоть и пользуется высоким спросом среди туристов, но носит сугубо сезонный характер. Так же стоит отметить, что, как правило, наиболее выгодное соотношение цены покупку к ренте показывают апартаменты небольшой и средней площади.

С точки зрения добавленной стоимости, после продолжительного падения, начавшегося в 2009 году, по информации национального института статистики 2014 год стал первым показавшим рост рынка недвижимости Болгарии, а наибольший рост в 2014-2015 годах был отмечен в крупных городах, таких как Варна, Велико Тырново, Бургас, Пловдив, София, Силистра, Шумен. А вот в курортных городах напротив цены в большинстве своем продолжают снижаться, что в том числе происходит из-за переизбытка предложения вследствие продажи своей недвижимости зарубежными и в первую очередь Российскими инвесторами.

София, Болгария

Процесс приобретения недвижимости

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Болгарии, за исключением ограничений на покупку земли описанных выше. Процесс приобретения требует обязательного участия лицензированного переводчика и нотариуса, уполномоченного действовать в области, в которой находится недвижимость. Не обязательными, но крайне рекомендуемыми являются услуги по юридическому сопровождению, или, по меньшей мере, по проверке чистоты сделки и условий договоров.

Все оплаты в ходе сделки производятся строго в рамках договоров и посредством депозитарного счета или банковского перевода с указанием цели платежа. Сам же процесс покупки состоит, по меньшей мере, из следующих этапов:

  • Проверка документов на недвижимость с целью подтверждения прав собственности продавца на недвижимость и отсутствия числящихся за ней обременений;
  • Заключение договора резервации (Резервационна форма), в котором должны содержаться, по меньшей мере, информация о сторонах и объекте сделки, сроках и условиях оплаты, а так же размере залога и гарантии того, что он будет включен в итоговую цену сделки. На этом этапе оплачивается залог в размере 2 000 BGN - 5 000 BGN, а недвижимость снимается с продажи. В случае разрыва сделки по покупателя залог ему не возвращается;
  • Заключение предварительного договора купли-продажи, в котором должна содержаться подробная информация о: всех сторонах сделки, приобретаемой недвижимости, правах и обязанностях сторон, возможные условиях и санкциях по расторжению сделки. На этом этапе оплачивается депозит в размере до 10% от стоимости недвижимости;
  • Подготовка продавцом необходимых для составления нотариально акта документов, среди которых должен присутствовать акт о налоговой стоимости недвижимости (Данъчна оценка) выдаваемый муниципалитетом, в котором она находится. Цена в акте, как правило, зависит от типа недвижимости и её расположения, и на её основании будет рассчитываться налог на недвижимость;
  • Подписание нотариального акта купли-продажи. На подписании должны присутствовать все стороны сделки или их доверенные лица, а перед подписанием акт зачитывается нотариусом.

После заключения нотариального акта, сделка должна быть зарегистрирована в трех инстанциях:

  • В семидневный срок после заключения нотариального акта, все собственники, указанные в нем, должны зарегистрироваться в реестре БУЛСТАТ и получить единый регистрационный номер ЕИК и пластиковую карту БУЛСТАТ. Для этого в агентство по регистрации необходимо будет предоставить копию паспортов и копию акта. В случае если не произвести регистрацию в срок может быть начислен штраф в размере до 700 BGN;
  • В течение двух месяцев после подписания акта покупатель должен задекларировать недвижимость в налоговой службе муниципалитета, в котором она расположена, для чего понадобится акт и номер БУЛСТАТ или ЕИК;
  • Регистрация недвижимости и прав собственности нового владельца в кадастровом реестре Болгарии.

Все договора составляются на болгарском языке и даже если дополнительно составлен договор на языке покупателя, то приоритет все равно будет отдаваться оригинальному договору, поэтому для полного их понимания необходимы услуги переводчика. Причем стоит отметить, что при переводе нотариального акта, переводчик так же должен оставить под ним свою подпись и номер лицензии, тем самым гарантируя корректность и полноту и перевода.

Переводчика и нотариуса покупатель выбирает самостоятельно, но, как правило, в каждой области Болгарии всего по несколько таких специалистов с разрешениями на работу в ней, а нотариусы не редко имеют так же и список уполномоченных переводчиков. Несмотря на это, перед выбором стоит внимательно ознакомиться с отзывами по их работе, поскольку от этого во многом будет зависеть успешность проведения сделки.

Если планируется воспользоваться услугами риэлтерского агентства, предварительно необходимо внимательно изучить информацию и отзывы о нём, поскольку риэлтерская деятельность на рынке Болгарии не лицензируется, что может привести к недобросовестной работе.

Сливен, Болгария

Регистрация компании

В случае если планируется приобретение недвижимости в качестве юридического лица, для регистрации компании на территории Болгарии будет необходимо, по меньшей мере, следующее:

  • Зарегистрировать уникальное имя компании на кириллице и его транслитерацию на латинице;
  • Составить проект устава или учредительного договора, назначить управляющего директора или совет договоров;
  • Внести на депозитарный счет будущей компании уставной капитал, размер которого согласно закону о торговле не может быть меньше 2BGN, или 1BGN на каждого учредителя;
  • Зарегистрировать компанию в торговом реестре Болгарии и дождаться публикации в Государственной газете;
  • В течение трех дней со дня регистрации, зарегистрировать компанию в Национальном институте статистике и получить номер БУЛСТАТ;
  • Зарегистрироваться в Национальном институте социального обеспечения и налоговом управлении.

Самой популярной организационной формой компаний в Болгарии является общество с ограниченной ответственностью – «дружество с ограничена отговорност», ООД. В случае если в компании будет только 1 учредитель регистрируется «еднолично дружество с ограничена отговорност», ЕООД. Стоит так же отметить, что индивидуальные предприниматели (едноличен търговец) не имеют статуса юридического лица.

Несебыр, Болгария

Постскриптум

Всегда проверяйте актуальность информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список ссылок на официальные ресурсы Болгарии, в том числе упомянутые в этой статьей можно найти в нашей энциклопедии.

Основные финансовые вопросы приобретения и содержания недвижимости в Болгарии рассмотрены в следующей статье цикла.

0
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Нет комментариев. Ваш будет первым!