Аренда недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии

14:08
Аренда недвижимости в Австрии

В этой статье рассмотрены аспекты долгосрочной аренды недвижимости в Австрии важные как для арендатора, так и для арендодателя.

Договор и основные правила аренды

Долгосрочная аренда в Австрии осуществляется исключительно на основании и в рамках договора аренды Mietvertrag, а на государственном уровне аренда регулируется в первую очередь законом об аренде Mietrechtsgesetz (MRG) и генеральным гражданским кодексом Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

В зависимости от типа арендных отношений в Австрии различается основная аренда – Hauptmiete, договора на предоставление которой заключается между собственником недвижимости (Vermieter ) и арендатором (Mieter) и Субаренда – Untermiete, договора на предоставление которой заключается между главным арендатором (Hauptmieter) и субарендатором (Untermieter).

Права предоставления (Untermietsrecht) субаренды должны быть явным образом отражены в договоре основной аренды. Сроки заключения и условия договора субаренды так же регулируются на основании основного договора аренды.

Санкт-Якоб-ин-Деферегген, Австрия

В зависимости от срока аренды в Австрии может заключаться или бессрочный (unbefristet), или ограниченный (befristet) договор аренды. Ограниченный договор может быть заключен не менее чем на три года с возможностью последующего продления так же не менее чем на три года. Досрочно расторгнуть такой договор можно через год после начала аренды при условии письменного уведомления не менее чем за три месяца.

В бессрочном договоре нет минимального срока аренды, а прекращение такой аренды возможно по обоюдному согласию сторон в срок и на условиях указанных в договоре. Расторжения такого договора в одностороннем порядке арендодателем возможно только через суд и на основании одной из причин определенных законодательно:

  • При систематической задолженности арендатора по уплате арендной платы;
  • В случае неиспользования или не полного использования арендного помещения;
  • В случае сдачи арендатором помещения в субаренду без права её предоставления, зафиксированного в договоре;
  • В случае препятствия арендатора проведению ремонтных или улучшающих жилищные условия работ;
  • В случае смерти арендатора;
  • При сносе здания, в котором находится арендованное помещение. Причем в этом случае арендодатель обязан предоставить арендатору равнозначную замену;
  • В случае если у арендодателя появилась необходимость в объекте для собственного проживания или для проживания его детьми.

Арендатор имеет право досрочного одностороннего расторжения через суд без указания причины, но при условии письменного уведомления не менее чем за один месяц, или иной срок, указанный в договоре аренды.

При заключении договора аренды через риэлтерское агентство, обычно предварительно заключается соглашение об аренде недвижимости на определенных условиях – Mietanbot. Перед заключением договоров необходимо внимательно изучить все содержащиеся в нем положения, причем не лишним так же может стать и его юридическая проверка, поскольку его расторжение достаточно проблематично.

В Австрии и в большинстве своем в Вене встречаются предложения по государственной аренде жилья – Gemeindewohnung. Такие предложения, как правило, отличаются весьма привлекательной ценой, но воспользоваться ими можно только будучи резидентом Австрии или другой страны ЕС и имея разрешения на получение социального жилья – Vormerkschein, Wiener Wohn-Ticket .

Стоит отметить, что в Австрии существует довольно много правовых аспектов регулирующих порядок применения и положения договоров аренды, поэтому крайне рекомендуется воспользоваться квалифицированной юридической консультацией по их составлению и проверке.

Гальштат, Австрия

Финансовые вопросы

Полная стоимость аренды (Gesamtpreis) складывается из цены аренды (Mietpreis, Mietzinsvorauszahlung), коммунальных платежей (Betriebskosten) и налогов. Арендодатель так же оплачивает с ренты подоходный налог.

Все оплаты, включая комиссии и налоги, и их размер должны быть явным образом отражены в договоре аренды и производиться только после его заключения. Договора аренды облагается налогом - Vergebührung des Mietvertrags, который оплачивается в налоговую службу Finanzamt. Размер налога обычно не превышает €150 и составляет 1% от налогооблагаемой базы, которая, как правило, равняется сумме ренты за весь срок аренды, но может меняться в зависимости от договора и сроков аренды.

При долгосрочной аренде в Австрии в большинстве случаев взимается депозит – Kaution, который, как правило, равняется ренте Mietpreis за 3 месяца (но не более 6 месяцев), должен храниться на депозитарном счете и при отсутствии взаимных претензий по окончанию аренды возвращается арендатору вместе с банковскими процентами. В случае аренды квартиры с дорогостоящей обстановкой арендодатель может так же потребовать выкуп мебели – Ablöse.

Комиссионные риэлторов зависят от сроков аренды и, как правило, равняются полной стоимости аренды за 1 месяц + НДС при заключении договора на аренду сроком до трех лет и 2 полным стоимостям аренды +НДС при заключении договора более чем на три года. В случае если комиссионные предоплачены арендодателем, на предложение аренды, как правило, ставиться отметка provisionsfrei – без уплаты комиссии.

Студенты могут претендовать на аренду квартиры или комнаты в общежитии с льготной рентой через некоммерческую организацию студенческих жилищных услуг – Studentenwohnungsservice, SWS. В этом случае договор аренды заключается на один год с последующим правом продления ещё на один год, но при этом для продления договора студент должен доказать свою успеваемость.

Oetz, Österreich

Постскриптум

Всегда проверяйте актуальность информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список ссылок на официальные ресурсы Австрии можно найти в нашей энциклопедии.

Другие статьи цикла «Недвижимость в Австрии»:

Выбор, виды владения, ограничения и процесс покупки недвижимости в Австрии

Основные расходы и налоги на недвижимость в Австрии

0
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Нет комментариев. Ваш будет первым!