Расходы на недвижимость в Нидерландах

Расходы на недвижимость в Нидерландах

11:00
Расходы на недвижимость в Нидерландах

В этой статье рассмотрены основные финансовые вопросы, связанные с недвижимостью в Нидерландах: Ипотечное кредитование, Основные налоги и затраты на приобретение и содержание недвижимости.

Ипотека нидерландском банке

Условия предоставления кредита для нерезидентов могут значительно отличаться от таковых для граждан страны, к примеру, минимальный ежемесячный платеж должен будет составлять не более пятой части ежемесячного дохода заемщика, но в ряде случаев для нерезидентов условия могут быть значительно улучшены:

  • При наличии у заемщика постоянной занятости и стабильного дохода (долгосрочный контракт с работодателем, собственная прибыльная компания) получаемого на территории Нидерландов;
  • Если заемщик прожил на территории Нидерландов более 5 лет или имеет действующий ВНЖ страны;
  • Если заемщик находится в супружеских отношениях с гражданином Нидерландов;
  • В ряде случаев может помочь специально подготовленная бухгалтером выписка о движении средств по счетам заемщика за последние три года и прогноз по доходам и расходам на предстоящий год.

Стоит отметить, что некоторые банки завышают требования так же и для граждан других стран Евросоюза. В среднем же условия получения ипотечного кредита в нидерландских банках таковы:

  • Покрытие кредитом до 70% стоимости недвижимости, хотя заемщикам с отличной кредитной историей и обеспечением ипотека может быть выдана и вовсе без первоначального взноса и даже с покрытием суммы задатка;
  • Фиксированная ставка кредитования на уровне 3.8% - 5% в зависимости от срока и размера покрытия кредитом или переменная ставка кредита, привязанная к европейскому межбанковскому индексу EURIBOR + фиксированная надбавка банка;
  • Срок кредита до 30 лет, с условием полного погашения до того как заемщику исполниться 65 лет;

Ипотека в Нидерландах бывает двух основных видов:

  • Линейная ипотека - lineaire hypotheek. В этом случае заемщик ежемесячно выплачивает фиксированную сумму, которая погашает проценты (aflossingsvrij) и тело кредита;
  • Аннуитет ипотека - annuïteiten hypotheek. В этом случае заемщик ежемесячно погашает фиксированную сумму тела кредита и переменную сумму процентов по кредиту, при этом общий размер выплат будет со временем уменьшаться.

При этом любой вид ипотеки должен включать в себя план погашения, по меньшей мере, 50% суммы кредита.

Помимо процентов по кредиту при взятии ипотеки так же необходимо учитывать, по меньшей мере, следующие затраты:

  • Оформление ипотечного договора – Hypotheekakte стоимостью 0.15% от стоимости недвижимости + НДС;
  • Оценка недвижимости – Taxierapport стоимостью порядка 0.2% от стоимости + НДС;
  • Комиссия банка за оформление ипотеки на уровне 1.5% от суммы кредита;
  • Сбор за участие в национальной программе гарантии ипотечных выплат - Nationale Hypotheek Garantie, NHG. В программе может участвовать недвижимость стоимостью до €265 000, а размер сбора составляет 0.85% от суммы кредита;

Так же стоит отметить, что в Нидерландах нерезиденты могут получить налоговый вычет на сумму процентов по ипотечному кредиту. На 2015 год вычет может достигать 50% от суммы процентов, но вплоть до 2040 года максимальный размер вычета будет ежегодно снижаться на 0.5%.

Амстердам, Нидерланды

Расходы на приобретение

Приобретая недвижимость в Нидерландах необходимо учитывать, по меньшей мере, следующие сопутствующие расходы:

  • Налог на передачу имущества – Overdrachtsbelasting в размере 2% или 6% от стоимости. Ставка налога зависит от типа недвижимости, а её точный размер можно определить с помощью калькулятора на сайте правительства Нидерландов;
  • Регистрация договора купли-продажи (Koopovereenkomst) и акта передачи собственности (Akte van Levering), в размере по 0.3% + НДС за каждый;
  • Нотариальные услуги, которые могут оплачиваться как по фиксированной ставке, так и в процентном соотношении к цене недвижимости и в среднем составляют 1.5% - 2% от стоимости;
  • Услуги по юридическому сопровождению в размере 1% - 1.5% от стоимости;
  • Услуги переводчика порядка €200;

Комиссия риэлторов составляет порядка 1% - 2% + НДС и взимается, даже если агент ведет сделку по продаже недвижимости, которую покупатель нашел самостоятельно.

Размер НДС в Нидерландах в настоящее время составляет 21%.

Расходы на содержание

В Нидерландах ежегодно необходимо оплачивать налог на недвижимость – Onroerendzaakbelasting. Ставка налога определяется муниципалитетами, рассчитывается от оценочной стоимости недвижимости (Waardering Onroerende Zaken, WOZ)и составляет порядка 0.1 – 0.3%.

Помимо налога на недвижимости оплачиваются, по меньшей мере, следующие регулярные налоги, размер которых значительно зависит от муниципалитета, в котором расположена недвижимость:

  • Налог на сбор мусора – afvalstoffenheffing. Составляет порядка €200 - €300 в год;
  • Налог на канализацию – rioolheffing. Составляет порядка 0,045% в год от оценочной цены недвижимости;
  • Налог, на воду (waterschapsbelasting) и сбор на очистку воды (zuiveringsheffing), а для недвижимости не связанной с канализационной сетью так же налог на загрязненную воду – verontreinigingsheffing. Совокупно налоги на воду обходятся порядка €100 – €200 в год.

Основные коммунальные платежи в Нидерландах зависят от потребления, муниципалитета и обслуживающей компании, оплачиваются по счетчикам и в среднем составляют:

  • Электроэнергия €0.1 – €0.12 за киловатт без учета стоимости поставки (порядка €0.08 – €0.09 за киловатт);
  • Газ €0.62 – €0.7 за кубометр без учета стоимости поставки (порядка €0.08 – €0.09 за киловатт);
  • Водоснабжение €1 – €1.5 за кубометр. Дополнительно оплачивается сбор за водосчетчик, который в зависимости от муниципалитета составляет порядка €40 – €90 в год;
  • Безлимитный интернет со скоростью в 20 мегабит обойдется порядка €25 - €30 в месяц;
  • Страхование недвижимости стоимость порядка 0.15% от стоимости в год.

Все многоквартирные дома в Нидерландах и общие территории дома обслуживаются и ремонтируются ассоциацией владельцев - Vereniging van Eigenaren, взносы в которую в зависимости от набора услуг обходятся порядка €1.50 до €2.00 за квадратный метр и, как правило, включают страхование недвижимости. Стоит отметить, что эти ассоциации вполне могут становиться должниками, и каждый жилец как их участник несет ответственность за свою часть этого долга, поэтому перед покупкой важно узнать о текущем состоянии ассоциации.

Замок Де Хаар, Голландия

Основные налоги на прибыль

Доход, получаемый частными лицами в Нидерландах, облагается по «коробочной» системе, которая означает, что все виды доходов раскладываются по трем коробкам, что бы избежать двойного налогообложения.

Сдача в аренду собственной жилой недвижимости попадает в третью коробку в качестве дохода от инвестиций в недвижимость и облагается налогом по ставке 30% на предполагаемую доходность в 4% от чистой стоимости активов (без учета капитальных вложений), что составляет порядка 1.2% в год от цены сдаваемой недвижимости.

Прочий регулярный доход, получаемый на территории Нидерландов, такой как, например заработная плата, попадает в первую налоговую коробку и облагается по прогрессивной ставке, которая составляет:

  • На доходы менее €19 882 – 36.5%;
  • На доходы от €19 883 до €33 589 – 42%;
  • На доходы от €33 590 до €57 585 – 42%;
  • На доходы свыше €57 585 – 52%.

При продаже недвижимости для нерезидентов, не занимающихся предпринимательской деятельностью в Нидерландах, налог на прирост капитала не взимается. А вот если продаваемая недвижимость оформлена на юридическое лицо, то разница между ценой покупки и продажи будет попадать в третью налоговую коробку и облагаться по ставке 30%.

С подробными ставками и видами налогов по всем трем коробкам можно ознакомиться на сайте налоговой службы Нидерландов воспользовавшись налоговым калькулятором.

Голландия, Holland

Постскриптум

Всегда проверяйте актуальность информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список ссылок на официальные ресурсы Нидерландов можно найти в нашей энциклопедии.

Другие статьи цикла:

Ограничения и процесс приобретения недвижимости в Нидерландах

Важные аспекты долгосрочной аренды недвижимости в Нидерландах

0
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
02:19
+1
eigenwoningforfait как налог на недвижимость упущен, ок.0,75%WOZ
также как и Erfpacht для некоторой недвижимости в больших городах