Расходы на недвижимость в Италии

Расходы на недвижимость в Италии

13:00
Расходы на недвижимость в Италии

В этой статье рассмотрены основные финансовые вопросы, связанные с недвижимостью в Италии: Ипотечное кредитование и основные расходы, и налоги на приобретение и содержание недвижимости.

Ипотека

Иностранные граждане могут получить ипотечный кредит в итальянском банке, но в большинстве банков к заемщикам нерезидентам предъявляются повышенные требования при проверке документов и кредитоспособности. Условия кредитования зависят от банка и в среднем таковы:

  • Кредитная ставка на уровне 2.9% - 4.8% для фиксированной ставки в зависимости от срока фиксации или Европейская межбанковская ставка EURIBOR за период в три, шесть или двенадцать месяцев + банковская надбавка в размере порядка 1,5% - 2% для плавающей ставки;
  • Покрытие кредитом до 50% - 60% от стоимости недвижимости, но стоит учитывать, что многие банки не рассматривают от нерезидентов заявки на кредит менее €50 000 и более €700 000;
  • Срок кредитования до 30 лет, с условием полного погашения кредита до момента достижения заемщиком возраста 75 лет.

Сумму кредита и окончательную процентную ставку банки рассчитывают, направляя на объект оценочную комиссию, чьи услуги оплачивает заемщик. Так же стоит отметить, что ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 30% месячного дохода заемщика.

Помимо процентов по кредиту, оформлению ипотеки в Италии сопутствуют, по меньшей мере, следующие расходы:

  • Банковская комиссия в размере 0.5% – 1% от суммы кредита;
  • Налог за регистрацию ипотечного кредита, для нерезидентов взимаемые по единой ставке в 2% от суммы кредита, а для резидентов по ставке 0.25% при покупке первой и 2% при покупке любой последующей недвижимости;
  • Оценка недвижимости стоимостью порядка €200 – €300;
  • Обязательное страхование недвижимости стоимостью порядка €150 – €300 в год. Многие банки так же требуют страхование жизни заемщика на весь срок кредита, которое зачастую сами же и предоставляют;
  • Нотариальное оформление документов по ипотеке в размере 1% - 1.5% от суммы кредита.

Для того что бы претендовать на получение кредита, вместе с заявкой в банк будет необходимо предоставить по меньшей мере следующие документы:

  • Копия заграничного паспорта заемщика;
  • Итальянский индивидуальный номер налогоплательщица Codice Fiscale;
  • Предварительный договор купли-продажи;
  • Справку из кадастра подтверждающую, что приобретаемая недвижимость относится к жилому фонду;
  • Документы, подтверждающие платежеспособность заемщика, такие как, например: Банковская выписка о регулярных поступлениях и движении средств по счету; Справка с места работы заемщика о доходах за последний год; Учредительные документы и аудиторская отчетность для владельцев собственной компании; Справки из налоговой инспекции, подтверждающие своевременную уплату налогов; Документы, подтверждающие своевременную выплату предыдущего кредита.

Весь комплект документов должен быть переведен на Итальянский язык и нотариально заверен.

Тоскана, Италия

Расходы на приобретение

В качестве налога на недвижимость в Италии при покупке необходимо оплатить три сбора: Регистрационный - Imposta di Registo; Кадастровый - Imposta catastale; Ипотечный - Imposta ipotecaria. Размер регистрационного сбора составляет:

  • Для новой недвижимости - €200;
  • Для вторичной недвижимости при покупке первой недвижимости в качестве единственного места проживания покупателя (Prima Casa) – 2%. При покупке последующей недвижимости (Seconda casa) – 9%;
  • Для земельных участков под застройку – 8%. Для участков сельскохозяйственного назначения - 15%.

Для того, что бы можно было приобрести недвижимость в качестве единственного жилья «Prima Casa», необходимо быть резидентом Италии или получить ВНЖ в течение 18 месяц с момента покупки.

Ипотечный и кадастровый сбор составляют по €50 за каждый для вторичной недвижимости и по €200 за каждый для новой недвижимости. Эти сборы оплачиваются нотариусом в момент регистрации сделки и входят в нотариальный сбор.

В случае приобретения новой недвижимости у строительной компании или другого юридического лица так же потребуется оплатить НДС (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) рассчитываемый от кадастровой стоимости недвижимости (Rendita catastale) по ставке:

  • Для нерезидентов 10%. Для резидентов 4% для первичной недвижимости и 10% для последующей;
  • 22% для коммерческой или элитной недвижимости, категорий A/1, A/8 и A/9.

Стоит отметить, что новой считается недвижимость, построенная или реконструированная не более чем за 4 года до покупки. А так же то, что ипотечный сбор взимается при любых действиях связанных с регистрацией, записью и аннотациями в государственный реестр недвижимости вне зависимости от того была приобретена недвижимость в ипотеку или за собственные средства.

При подписании окончательного договора купли-продажи оплачивается нотариальный сбор, размер которого зависит от стоимости недвижимости и составляет порядка 2% - 3% от стоимости недвижимости. Помимо работы нотариуса и уже описанных ипотечного и кадастрового сборов в него входят: Гербовый сбор (imposta di bollo) в размере €230; Нотариальный налог (tassa d'archivio) в размере €24.71; Налог на передачу недвижимости (trascrizione e voltura) в размере €90.

Так же дополнительно могут понадобиться следующие расходы:

  • Техническая экспертиза недвижимости (perizia), стоимость которой составляет порядка 0.2% - 0.3% от цены недвижимости;
  • Услуги по юридическому сопровождению, как правило, обходящиеся в 1% - 2% от стоимости недвижимости;
  • В случае если недвижимости приобретается через риэлтерское агентство, комиссия агентства, составляющая порядка 3%-4% от стоимости недвижимости и выплачиваемая в момент подписания предварительного договора купли-продажи.

После окончания сделки для вторичной недвижимости необходимо перерегистрировать договора с коммунальными службами, что обходится порядка €25 за каждый договор. Для новой недвижимости необходимо заключение договоров на подключение коммунальных услуг, что совокупно обходиться порядка €1500.

Венеция, Италия

Расходы на содержание

В качестве ежегодного налога на недвижимость в Италии выступают два налога: Единый коммунальный налог - imposta unica comunale (IUC) и налог на мусор – tassa sui rifiuti (TARI). Коммунальный налог состоит из двух частей:

  • Муниципальный налог на недвижимость - imposta municipale unica, IMU. Рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости, по ставке определяемой коммуной в которой она расположена.
  • Муниципальный налог на обслуживание города - Tassa sui Servizi Indivisibili, TASI. Данный налог взимается за обслуживание общегородских территорий и так же рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости, по ставке определяемой муниципальными властями.

Базовой ставкой коммунального налога, применяемой большинством коммун является 0.76% и он не взимается, если недвижимость является единственным местом жительства собственника - Prima Casa. Для недвижимости, попадающей в категорию элитной, базовая ставка налога составляет 1.06%, а если она является единственным местом жительства – 0.4%.

Налог на мусор зависит от площади недвижимости и количества людей, проживающих в ней, предусматривает постоянную и переменную ставки определяемые муниципалитетом, в котором расположена недвижимость и в среднем обходится в €100 - €300 в год.

Рассчитать ориентировочную стоимость налогов можно на этом сайте, который является частной инициативой, но содержит подробный калькулятор и ссылки на официальные регламенты, в которых можно найти актуальные налоговые ставки. Для доступа к документам потребуется ввести налоговый код нужного муниципалитета, который можно найти на этом сайте.

Платежи за коммунальные услуги, такие как электричество, вода, газ рассчитываются по счетчикам, но при этом имеют ещё и фиксированную абонентскую плату. Размеры коммунальных платежей зависят от потребления, региона в котором расположена недвижимость и поставщиков услуг, и в среднем для апартаментов площадью 80 кв.м. составляют:

  • Электричество при установленном многотарифном счетчике €40 - €50 евро в месяц. Тарифы составляют порядка €0.15 – €0.3 за киловатт, а оплачивается электричество, как правило, раз в два месяца;
  • Водоснабжение €30 - €60 в месяц. Тарифы составляют порядка €0.5 – €0.7 за кубометр, а оплачивается вода, как правило, раз в полгода;
  • Газ €40-€60. Тарифы составляют порядка €0.6 - €0.9 за кубометр, а оплачивается газ, как правило, раз в квартал;
  • Для апартаментов в многоквартирных домах и кондоминиумах так же оплачивается сбор за обслуживание комплекса - spese condominiali. Сбор расходуется на обслуживание общих территорий и в зависимости от количества услуг составляет порядка €15 - €80 евро в месяц;
  • Безлимитный интернет обходятся в среднем в €25 - €30 в месяц. Стационарный телефон в зависимости от количества звонков ещё в €10 - €15;
  • При подключении телевидения необходимо будет оплачивать налог на использование сетей вещания в размере €120 в год. Спутниковое телевидение в зависимости от набора каналов обойдется ещё в €30 - €60 в месяц;

Необходимо отметить, что в холодное время года в зависимости от используемого типа обогревательных приборов, расходы на газ или электричество значительно возрастают и могут составить до €200 – €400 в месяц.

Менаджо, Италия

Налоги при сдаче в аренду и перепродаже

В случае если планируется сдавать собственную недвижимость в аренду, необходимо будет оплатить налог на полученные доходы. Налог на доход юридических лиц (IRES) взимается по фиксированной ставке в 27.5%. Налог на доходы физических лиц рассчитывается по прогрессивной ставке и составляет:

  • На доходы до €15 000 – 23%;
  • От €15 001 до €28 000 – 27%;
  • От €28 001 до €55 000 – 38%;
  • От €55 001 до €75 000 – 41%;
  • На доходы свыше €75 000 – 43%.

Из налогооблагаемой суммы могут быть вычтены расходы на содержание и ремонт арендной недвижимости, но в размере не боле 30% от дохода. В случае если для аренды заключается договор согласованной аренды, то к полученной прибыли может быть применен льготный налог по фиксированной ставке в 10%. В зависимости от муниципалитета может так же взиматься дополнительный налог в размере от 1.23% до 2.63%, а так же сбор в размере до 0.9%.

В случае продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца менее пяти лет, с разницы между ценой покупки и продажи необходимо будет оплатить налог на добавочную стоимость по ставке 22%.

Манарола, Италия

Постскриптум

Всегда проверяйте актуальность информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список ссылок на официальные ресурсы Италии можно найти в нашей энциклопедии.

Другие статьи цикла «Недвижимость в Италии»:

Выбор и процесс приобретения недвижимости в Италии

Важные аспекты долгосрочной аренды в Италии

0
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Нет комментариев. Ваш будет первым!