Недвижимость в Италии

Недвижимость в Италии

18:20
Недвижимость в Италии

Италия – страна в южной Европе, обладающая развитой транспортной инфраструктурой, обилием достопримечательностей, широким разнообразием климатических зон и береговой линией протяженностью в семь тысяч километров.

Обзор рынка

Италия подразделяется на 20 регионов, пять из которых, Сицилия, Сардиния, Трентино-Альто-Адидже, Валле-д'Аоста и Фриули-Венеция-Джулия, носят статус автономий и в дополнении к итальянскому языку имеют собственные национальные языки. Выбор региона крайне важен при поиске недвижимости, поскольку в большинстве своем регионы могут значительно различаться и климатом и уровнем жизни и даже менталитетом местных жителей.

Наиболее экономически развитые регионы Италии сосредоточены в основном на севере и в центре страны, а вот экономика южных областей развита слабее, но вместе с тем и стоимость недвижимости в них, как правило, ниже, чем в среднем по стране.

Среди иностранных инвесторов особой популярностью пользуются: Лацио, столичный регион страны, Тоскана, славящийся своими достопримечательностями и виноградниками, Лигурия, чье побережье носит звание итальянской Ривьеры, а так же Ломбардия, самый крупный и богатый регион страны. Как правило, недвижимость в этих регионах наиболее рентабельна, но вместе с тем и цены на неё здесь значительно выше, чем в среднем по стране.

Так же довольно привлекательными могут оказаться южные регионы Италии с хорошо развитыми морскими курортами, такие как: Сардиния, Калабрия, Кампания, Апулия. А так же северные регионы с развитыми горнолыжными курортами, такие как: Пьемонт и Валле-д'Аоста.

С инвестиционной точки зрения Итальянская недвижимость выглядит в настоящее время достаточно неоднозначно: В большинстве крупных городов цены на недвижимость довольно высоки, во многом за счет стабильно высокого спроса, в том числе и со стороны нерезидентов, а цены на недвижимости при этом в большинстве сегментов рынка растут не значительно.

Доходы от аренды относительно стоимости недвижимости так же в большинстве своем находятся на невысоком уровне, но вместе с тем жилье в крупных и развитых городах Италии пользуется неизменным спросом благодаря неослабевающему потоку туристов.

При выборе недвижимости значительное внимание необходимо уделить её техническому состоянию, в особенности, если это вторичная недвижимость. В Италии довольно распространенной проблемой является сырость в помещении, для устранения которой может потребоваться дорогостоящий ремонт.

Для проверки технического состояния лучше всего воспользоваться официальной экспертизой – Perizia или, по меньшей мере, изучить состояние крыши, полов, утепления стен, окон и системы отопления, поскольку в холодное время года обогрев помещения может значительно увеличить расходы.

Так же необходимо отметить, что приобретение недвижимости в Италии не дает право на получение вида на жительство в стране.

Тоскана, Toscana

Процесс приобретения

Иностранные граждане имеют право покупать недвижимость в Италии без каких-либо значимых ограничений. Порядок проведения сделок купли-продажи недвижимости регулируется Гражданским кодексом Италии, а кадастровой деятельностью и контролем сделок с недвижимостью занимается Территориальное агентство Италии.

Приобретение недвижимости требует обязательного участия нотариуса, которого, как правило, выбирает покупатель. Необходимо отметить, что нотариусы в Италии имеют право работать только на своем участке, поэтому при выборе нотариуса стоит уточнить, имеет ли он право работы в том городе, где приобретается недвижимость.

Все оплаты в процессе приобретения осуществляются строго через банковские переводы или покрытые чеки с указанием целей платежа, а сам процесс состоит, по меньшей мере, из следующих этапов:

  • Получение индивидуального налогового номера - Codice Fiscale. Этот номер необходим для заведения счета в итальянском банке и совершения сделки, а его выдачей занимается центральное отделении полиции – Le Questrura;
  • Заключение соглашения о покупке – Proposta d'acquisto или Riserva-offerta. Как правило, соглашение составляется юристом покупателя или риэлтерским агентством и содержит информация о: сторонах сделки, приобретаемой недвижимости, сроках проведения сделки и условиях оплаты. После подписания соглашения о покупке продавцом покупатель оплачивает задаток (la caparra) в размере 1% от стоимости недвижимости.
  • Стоит отметить, что обязательство по совершению сделки и сроки, указанные в proposta d'acquisto касаются только покупателя, при этом продавец может продолжать рассматривать другие предложения. В случае отказа продавца от сделки, он должен вернуть покупателю задаток, а вот если после подписания соглашения от сделки откажется покупатель, то задаток ему не возвращается;
  • Что бы избежать возможного отказа продавца от сделки можно заключить безотзывное соглашение о покупке - Proposta irrevocabile d'acquisto. В этом случае размер задатка составит 5%-10% от стоимости недвижимости, а в случае если продавец откажется от сделки, он будет должен вернуть покупателю задаток в двойном размере;
  • Стоит так же отметить, что существует две основные формулировки задатка: Caparra confirmatoria, означающая, что в случае расторжения соглашения покупателем, он теряет задаток, а если соглашение расторгает продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере и Caparra penitenziale, согласно которой в соглашении должны быть четко прописаны возможные условия и сумма компенсаций за расторжения сделки;
  • Подписание предварительного договора - Compromesso di vendita или Preliminare di vendita. Договор составляется нотариусом и, по меньшей мере, содержит: Подробную информацию о сторонах и объекте сделки, Условия подписания основного договора, Сроки и условия оплаты. После подписания договора покупатель оплачивает задаток в размере 10% – 20% от стоимости объекта;
  • Проверка нотариусом документов на недвижимость: прав собственности продавца, отсутствие обременений числящихся и прочих обстоятельств, которые могут препятствовать осуществлению сделки. Проверки, как правило, занимают от 1 до 3 месяцев и если по их результатам сделка не может быть совершена, она будет считаться расторгнутой по вине продавца и тот должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере;
  • Оплата гонорар нотариуса, государственных налогов, а так комиссионных в случае приобретения недвижимости через риэлтерское агентство;
  • Подписание окончательного договора купли-продажи - Contratto notarile di compravendita или Atto notarile. Договор подписывается строго в присутствии нотариуса и должен сопровождаться технической документацией (servetutte) и энергетическим сертификатом (certificazione energetica). Права собственности переходят к покупателю сразу после подписания договора. На этом этапе оплачивается оставшаяся после оплаты залогов сумма сделки;
  • Регистрация сделки в реестре недвижимости - Conservatoria dei registri immobiliari. Процесс регистрации полностью производиться нотариусом, занимает от 1 до 2 месяцев, а по итогам покупатель получает выписку из реестра недвижимости подтверждающую его права владения, оригинал договора купли-продажи и ключи от недвижимости;
  • После завершения сделки новый владелец в течение суток должен обратиться в администрацию города, в котором приобретена недвижимость для регистрации себя как собственника и перезаключения на себя договоров на коммунальные услуги.

Все документы в ходе сделки составляются на итальянском языке, поэтому для полного их понимания рекомендуется обратиться к услугам квалифицированного переводчика. Необходимо отметить, что окончательный договор купли продажи перед подписанием зачитывается нотариусом на итальянском языке и если покупатель им не владеет, потребуется присутствие переводчика или доверенного лица языка говорящего на итальянском языке и языке покупателя.

В случае если планируется воспользоваться услугами агентств по недвижимости, при его выборе необходимо, по меньшей мере, учитывать, что риэлтерская деятельность в Италии подлежит обязательной регистрации в Торговой палате.

Чинкве-Терре, Cinque-Terre

Постскриптум

Всегда проверяйте актуальность информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список ссылок на официальные ресурсы Италии, в том числе упомянутые в этой статьей можно найти в нашей энциклопедии.

Другие статьи цикла «Недвижимость в Италии»:

Важные аспекты долгосрочной аренды в Италии

Основные налоги и расходы на недвижимости в Италии

0
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Нет комментариев. Ваш будет первым!