Недвижимость в Хорватии

Недвижимость в Хорватии

12:00
Недвижимость в Хорватии

Хорватия – страна в Адриатике, обладающая мягким климатом, великолепной экологией, хорошо развитой инфраструктурой в крупных городах и достаточно умеренными ценами на недвижимость. Дополнительной привлекательности Хорватии придает и то, что собственная недвижимость дает право претендовать на получение ВНЖ в стране, но стоит отметить, что в настоящее время Хорватия состоит в Евросоюзе, но не входит в шенгенскую зону.

Хорватия разделена на 20 крупных регионов (жупаний, Županije), а статус 21 региона принадлежит Загребу, столице страны. Среди иностранных граждан чаще всего недвижимость в стране приобретают немцы, следом за ними идут австрийцы, британцы, венгры и голландцы.

Наибольшей популярностью среди иностранных покупателей недвижимости пользуются развитые туристические регионы северной Истрии, расположенные вдоль побережья Адриатического моря такие как: Истрия (Istarska), Приморско-Горски Котар (Primorje-Gorski Kotar), Сплит-Далмация (Splitsko-dalmatinska), Задар (Zadarska) и Дубровник-Неретва (Dubrovačko-neretvanska). А вот столичный регион особой популярностью не пользуется, Загреб за последние несколько лет выбрали для покупки недвижимости порядка 3% иностранных инвесторов.

Цена на жилье в стране долгое время снижались практически во всех регионах, но в последние несколько лет вместе с ростом экономики Хорватии начался и рост цен на недвижимость. Наибольший рост цен отмечается в Загребе, а самыми дорогими его районом стал Верхний город - Медвещак (Gornji grad - Medveščak).

Стоит отметить, что покупка недвижимости в Хорватии с целью последующей сдачи её в аренду может себя не оправдать. Рынок долгосрочной аренды в стране довольно мал, во многом по причине того, что больше 90% хорватов уже имеют собственное жилье. Аналогичная ситуация и с краткосрочной арендой, которая приносит стабильный доход в большинстве только в высокий туристический сезон. Наиболее привлекательными городами Хорватии для туристической аренды являются: Загреб, Дубровник и Сплит.

Дубровник, Dubrovnik

Ограничения на покупку

В Хорватии действует ряд ограничений на приобретение недвижимости и земли иностранными гражданами:

  • В личное владение недвижимость могут приобрести только граждане стран, с которыми у Хорватии есть специальный договор, дающий хорватам взаимное право на приобретение недвижимости в этих странах. В настоящее время такой договор есть с Россией, США и странами Евросоюза за исключением Италии. Граждане Италии, Швейцарии и Боснии и Герцеговины могут приобретать недвижимость в Хорватии только с целью постоянного проживания. Граждане любых других стран могут приобрести недвижимость в стране, только от лица зарегистрированной на них хорватской;
  • Приобретение недвижимости нерезидентом должно быть предварительно одобрено министерством иностранных дел Хорватии, причем разрешение требуется для всех без исключения иностранных граждан. В принятии решения могут, принимают участие министерство юстиции и органы местного самоуправления региона, в котором приобретается недвижимость, а сам процесс рассмотрения может занимать от двух месяцев до полугода;
  • Иностранные граждане не имеют права приобретать лесные земли и земли сельскохозяйственного назначения;
  • Лицензия необходима, как для постройки дома, так и для его реконструкции;
  • Нерезидентам запрещается приобретать недвижимость, носящую статус памятника культуры, за исключением случаев, когда местные власти отказываются от своего права на владение данной собственностью.

Стоит так же добавить, что в Хорватии весьма широко распространен бюрократизм, поэтому приобретение недвижимости может довольно сильно затянуться.

Шибеник, Sibenik

Процесс приобретения

В Хорватии процесс покупки недвижимости состоит, по меньшей мере, из следующих этапов:

  • Проверка чистоты сделки и прав собственности продавца. Информацию об объекте, правах владения на него и возможных обременениях можно узнать в кадастровой книге - Zemljišnih knjiga. Необходимо отметить, что в Хорватии встречается недвижимость с неустановленными правами владения и её продажа строго запрещена;
  • Заключение предварительно договора - Predugovor o kupoprodaji nekretnine. Договор должен содержать, по меньшей мере: Информацию о сторонах сделки, Информацию о приобретаемой недвижимости и её стоимость, Сроки и условия оплаты, Валюту оплаты и курс, по которому произведен расчет стоимости;
  • После заключения предварительного договора покупатель оплачивает первые 10% суммы сделки в качестве аванса - Kapara. В дальнейшем если сделка будет расторгнута по вине покупателя, аванс ему не возвращается, а если по вине продавца, то аванс должен быть возвращен покупателю в двойном размере;
  • Получение разрешения на покупку недвижимости. Для этого необходимо предоставить в МИД Хорватии, по меньшей мере, следующие документы: Письменное заявление, Предварительный договор, Подтверждение прав собственности продавца (актуальная выписка из кадастровой книги - kz izvadak), Подтверждение того, что объект находится в пределах зоны строительства, предусмотренных планом зонирования (Uvjerenje О'namjeni), Документы подтверждающее гражданство покупателя и продавца, Доверенность, если сделка ведется юристом от лица покупателя;
  • На этапе получения разрешения, в случае необходимости, на территории Хорватии покупателем регистрируется компания, на которую и будет приобретена недвижимость;
  • Заключение финального договора купли-продажи - Ugovor o kupoprodaji nekretnine. Договор подписывается строго в присутствии нотариуса и заверяется им. Составление и проверкой условий договора, а так же чистоты сделки, как правило, занимается юрист нанимаемый покупателем;
  • После заключения основного договора и получения разрешения на покупку, покупатель оплачивает оставшуюся после уплаты аванса сумму сделки. Все оплаты осуществляются строго посредством банковских переводов с указанием цели платежа, а продавец должен предоставить покупателю подтверждение о получение средств - Tabularna isprav;
  • Оформление прав собственности нового владельца в кадастровой книге. Для этого документы по сделке передаются в кадастровую службу органов самоуправления региона, в котором приобретается недвижимость, где после окончания оформления новый владелец получает лист собственности - Vlasnički List. Необходимо отметить, что процесс оформления может занимать, как несколько недель, так и длиться до полугода;

Практически весь процесс покупки может быть осуществлен юристом от лица покупателя по доверенности, что может быть весьма полезным по причине длительности процесса, но к выбору юриста необходимо отнестись с особым вниманием. Не лишними могут оказаться и услуги квалифицированного переводчика.

Сплит, Split

Регистрация компании

Для приобретения недвижимости гражданами стран, у которых с Хорватией нет договора о взаимном приобретении недвижимости, необходима регистрация компании, от лица которой и будет осуществляться покупка. Для этого в Хорватии в большинстве случаев регистрируется «Društvo s Ograničenom Odgovornošću» (DOO), аналог российского «Общества с Ограниченной Ответственностью» (ООО).

Процесс регистрации и подготовка уставных документов будущей компании, как правило, ведутся юристом, нанимаемым покупателем. Подписание документов осуществляется строго в присутствии нотариуса и на нем должны присутствовать все управляющие будущей компании, а так же юрист ведущий сделку. По итогам регистрации, которая занимает порядка месяца, покупатель должен будет получить, по меньшей мере, следующие документы:

  • Решение высшего торгового суда Хорватии о регистрации компании с указанием видов её деятельности, а так же документы о внесении компании в торговый реестр;
  • Договора об открытии банковских счетов организации. Как правило, открываются два счета: в хорватских кунах и валютный счет;
  • Документы, подтверждающие оплату государственных пошлин и зачисление уставного капитала на основной счет компании в хорватских кунах;
  • Документы необходимые для регистрации компании в статистическом агентстве Хорватии;

Постскриптум

Перед принятием окончательного решения о покупке, всегда стоит проверять информацию в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список официальных ресурсов Хорватии, в том числе и упомянутых в этой статье можно найти в нашей энциклопедии.

В следующей статье цикла рассмотрены основные финансовые аспекты приобретения недвижимости в Хорватии.

0
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Нет комментариев. Ваш будет первым!