Аренда в Германии

Аренда в Германии

13:00
Аренда в Германии

Рынок аренды в Германии отлично развит, но при этом имеет множество аспектов, которые необходимо учитывать в равной степени, как арендаторам, так и арендодателям.

Общие аспекты аренды

Прежде всего, отметим, что аренда в Германии осуществляется исключительно на основании договора аренды – Mietvertrag. А на государственном уровне вопросы аренды регулируются в первую очередь разделом Жилищного права (Mietrecht) Гражданского кодекса Германии (BGB).

Процесс аренды недвижимости может осуществляться как частными лицами самостоятельно, так и через управляющую компанию. Стоит отметить, что в обоих случаях от арендатора, скорее всего, потребуются документы, подтверждающие его платежеспособность, а так же справка (Auskunft) из кредитного бюро SCHUFA.

При сдаче недвижимости через УК в её услуги входит: поиск арендатора, проверка его платежеспособности, показ недвижимости и заключение договора аренды. А вот юридической ответственности за найденного арендатора УК не несет, поэтому не лишним может стать личное с ним знакомство.

Стоимость услуг УК равняется, как правило, двум холодным рентам (Kaltmiete, арендная плата без учета коммунальных услуг) и по закону не может превышать размер в 2.38 ренты. Необходимо отметить, что в Германии все риэлторы и УК, предоставляющие услуги сдачи в аренду обязаны иметь соответствующую актуальную лицензию.

Любая субаренда недвижимости возможна только с разрешения собственника жилья. Причем необходимо ставить собственника в известность, даже если новым жильцом окажется супруг или партнер по гражданскому браку арендатора.

Прекращение договора аренды возможно только при заблаговременном уведомлении. Данное правило касается как арендатора, так и арендодателя, а срок определяться сроком, на который заключен договор аренды:

  • за три месяца, если договор аренды подписан на срок до пяти лет;
  • за полгода, если срок аренды составляет от пяти до восьми лет;
  • за девять месяцев в случае договора аренды сроком больше чем на восемь лет.

Досрочно аннулировать договор аренды собственник может только в случае веских на то причин, таких как: многократные нарушения договора аренды или правил установленных жилищным собранием дома, систематическая неуплата ренты.

Берлин

Арендная недвижимость

В Германии при аренде квартир существует достаточно много нюансов относящихся именно к помещению, некоторые из которых обусловлены ещё и тем, что жильцы многоквартирных домов составляют жилищное сообщество и имеют долевую собственность на общественные площади дома.

Составляя и проверяя договор аренды необходимо учитывать, по меньшей мере, следующие нюансы, касающиеся арендной недвижимости:

  • В аренду сдается только жилая площадь. Причем в расчете площади учитывается так же высота потолков, что уменьшает размер площади, к примеру, в мансардах помещениях;
  • Каждый метр открытой площади засчитывается за четверть квадратного метра. Исключение составляет только открытая площадь с «особой практической ценностью», которая зачитывается за половину квадратного метра;
  • В жилую площадь не включаются такие внутриквартирные помещения как: Ванна комната и туалет, Коридор, Технические площади, такие как, к примеру, водонагревательные котлы и отопительные печи и даже встроенные шкафы;
  • Никогда не включаются в жилую площадь любые общие помещения дома, например: Подвал, Чердак, Гараж, Служебные помещения и прочее;
  • В сдаваемом помещении должна быть предусмотрена качественная звукоизоляция. Обусловлено это тем, что после 22-00 в германии строго запрещается шуметь в квартирах, а за регулярное нарушение запрета другие жильцы имеют право потребовать снижение ренты и в этом случае придется возмещать недополученную прибыль их арендодателям;
  • В Германии на законодательном уровне предусмотрена обязанность арендатора по проведению косметического ремонта арендуемого помещения. Срок ремонта оговаривается в договоре и может быть установлен как раз в три, пять или семь лет;
  • В договоре обязательно стоит предусмотреть урегулирование вопросов по устранению скрытых недостатков. Обусловлено это как предыдущим пунктом, так и тем, что на рынке вторичного жилья могут встречаться объекты с такими дефектами как плесень, некачественные материалы и т.д.;

Drachenburg Castle

Арендная плата

При аренде недвижимости в Германии, всегда взимается залог в размере холодной ренты за два месяца. Данный залог кладется на специальный депозитарный счет в банке и по истечению аренды, если договор аренды не нарушался, возвращается арендатору вместе с процентами по депозиту.

Размер арендной платы устанавливается на усмотрение собственника недвижимости, но, как правило, рассчитывается на основе «средней стоимости ренты» - Mietspiegel. Средняя рента индивидуальна для каждого городского района и типа жилья;

Повышать арендную плату можно не более чем на 20% за два года. Причем размер ренты после её увеличения не может превышать размер ренты для аналогичной недвижимости в том же районе. Исключение может составлять недвижимость, которая значительно повысила свои качества после, к примеру, капитального ремонта;

В Германии можно добиться изменения арендной платы, в случае если реальная жилая площадь окажется меньше заявленной в договоре. Стоит отметить, что для изменения ренты необходима разница площадей более чем в 10%, а сам договор не должен содержать поправок фиксирующих нестандартное измерение площадей;

Коммунальные расходы ежемесячно оплачиваются арендатором, а размер платежей по ним фиксируется в договоре. Отдельно в договоре оговаривается плательщик земельного налога и страховки на недвижимость;

Поскольку коммунальные расходы сильно зависят от потребления, а так же из-за возможного изменения цен на них, в конце каждого года арендатор получает от собственника и оплачивает счет за перерасход по коммунальным услугам. На основании этого счёта арендодатель имеет право поднять размер платы за коммунальные услуги, но сделать это возможно не чаще чем раз в год.

Traben-Trarbach

Постскриптум

Любые оплаты по аренде можно производить только на основании договора и после его заключения. Сами оплаты необходимо проводить исключительно через банк с указанием цели платежа.

Не стоит забывать и о том, что всегда необходимо предварительно проверять актуальность правовой информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список официальных ресурсов Германии, в том числе и упомянутых в этой статье можно найти в нашей энциклопедии.

Все статьи цикла «Германская недвижимость»:

Выбор недвижимости и виды прав собственности в Германии

Процесс покупки недвижимости и важные аспекты выбора земельного участка в Германии

Ипотечное кредитование и расходы на покупку и содержание германской недвижимости

0
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Нет комментариев. Ваш будет первым!