Покупка недвижимости в Германии

Покупка недвижимости в Германии

13:14
Покупка недвижимости в Германии

В этой статье рассмотрен процесс приобретения недвижимости, а так же важные аспекты по выбору земельных участков для постройки собственного жилья в Германии.

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Германии без каких-либо особых ограничений. Но необходимо отметить, что собственная недвижимость не является основанием для получения ВНЖ или ПМЖ в стране, только для годовой многократной шенгенской визы.

Для приобретения недвижимости требуется участие государственного нотариуса, который собственно и будет практически полностью вести сделку. Все оплаты в процессе сделки должны осуществляться только на условиях, зафиксированных в договоре и строго через специальный трастовый счет нотариуса - Notaranderkonto. Не обязательным, но крайне рекомендуемым является участие переводчика, так как весь процесс проводиться на Немецком языке.

Мюнхен

Сам процесс достаточно прозрачен и состоит, по меньшей мере, из следующих этапов:

  • Составление нотариусом предварительного договора (договор резервации) и внесение покупателем аванса, размер которого составляет порядка 10% от стоимости недвижимости. Это не обязательный этап и используется, как правило, для резервирования недвижимости на время решения вопросов по финансированию полной суммы сделки;
  • Проверка нотариусом юридической чистоты сделки, прав собственности продавца и отсутствия обременений, числящихся за недвижимостью. Данная информация содержится в кадастровой книге – Grundbuch. Так же на этом этапе в случае необходимости покупатель самостоятельно (вопросы финансирования сделки не входят в юрисдикцию нотариуса) начинает оформление ипотечного кредита;
  • Подготовка нотариусом проекта договора купли-продажи и передача его покупателю и продавцу для согласования, на которое выделяется порядка двух недель. Каждый договор составляется индивидуально и должен учитывать все особенности каждой сделки. Договор должен содержать, по меньшей мере, следующее (аналогичная информация должна содержаться и в предварительном договоре, в случае его заключения): информацию и контактные данные покупателя и продавца; подробную информацию о приобретаемой недвижимости и её стоимость; условия и порядок оплаты; права и обязанности сторон, а так же третьих лиц в случае их участия в сделке; условия расторжения договора;
  • Доскональная проверка нотариусом согласованного сторонами договора на предмет возможности его исполнения и юридической чистоты. После этого окончательный и проверенный договор подписывается сторонами исключительно в присутствие нотариуса, который предварительно зачитывает договор вслух, а после подписания заверяет его;
  • Внесение покупателем оставшейся после выплаты аванса или если аванс не вносился полной суммы сделки. Сумма блокируется на счете нотариуса и будет передана продавцу только после того как недвижимость будет зарегистрирована на нового владельца. Так же на данном этапе покупателем оплачиваются услуги нотариуса и государственные пошлины;
  • Оформление нотариусом прав собственности покупателя на его новую недвижимость в реестре недвижимости - Grundbuchamt. Происходит это путем внесения записи данных о новом владельце в кадастровую книгу и занимает порядка двух месяцев. На этом этапе так же оплачивается налог на недвижимость – Grunderwerbsteuer. Регистрация прав собственности возможна только после оплаты этого налога;

Основными документами, подтверждающими право собственности, являются: заверенный нотариусом договор купли-продажи и выписка из кадастровой книги. Стоит так же отметить, что на каждой федеральной земле ведется собственная кадастровая книга.

Ульм

Покупка земельного участка в Германии

Покупка земельных участков нерезидентами, так же как и в случае с готовой недвижимостью, в Германии не имеет значимых ограничений, но есть и ряд важных аспектов, которые необходимо учитывать при выборе участка. По меньшей мере, особое внимание следует уделить следующему:

  • Наличие у третьих лиц прав на участок, таких как, к примеру: право застройки, договора субаренды, право проезда по участку и т.д.;
  • Наличие на участке всех необходимых коммуникаций, поскольку их проведение может сделать приобретение нерентабельным. Стоит учесть и доступность близлежащих городов с необходимой инфраструктурой;
  • Наличие разрешения на строительство на выбранном участке. Так же перед началом стройки необходимо согласование с местными властями архитектурного плана;
  • Если покупается участок с ветхой постройкой под снос, стоит предварительно узнать стоимость работ по сносу и вывозу строительного мусора. Не лишним будет и проверка на предмет отсутствия запретов на снос этого строения;

Важность предварительных проверок обусловлена ещё и тем, что в Германии широко распространена бюрократия, поэтому на и исправление недочетов может уйти большое количество времени и средств.

Постскриптум

Перед принятием окончательного решения о покупке, необходимо предварительно проверить актуальность правовой информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список официальных ресурсов Германии, в том числе и упомянутых в этой статье можно найти в нашей энциклопедии.

Все статьи цикла «Германская недвижимость»:

Выбор недвижимости и виды прав собственности в Германии

Расходы, сопутствующие приобретению и содержанию недвижимости в Германии

Аренда недвижимости в Германии

0
На портале работает система Система OrphusOrphus. Заметили ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Нет комментариев. Ваш будет первым!